高盛研究:判断中国房价走势有法

吴宇 2019-11-5 16:06 500 1
判断房价走势并非易事。房价不仅反映了建筑成本,还要计入学区质量以及邻近设施如医院和商场等的因素。一般来说,衡量房价的方法有两种,包括以房屋特征来明确定价的特征价格模型,以及通过跟踪同一套住宅重复销售时的价格变动来计算房价变动的重复销售定价法。
要判断中国的房价走势尤其困难,由于中国的城市正在迅速扩张,周边配套也在不断变化。近年来中国房地产市场出现了几个新特征,使得判断中国房价走势难上加难。其一是二手房成交占比日益上升。住房和城乡建设部数据显示,2017年90个主要城市的二手房交易在所有房地产交易中占比达37%,在部分一线城市占比更高达70-80%。其二是相比以前各地房价在房地产周期内的一致走势,近年来不同城市房价表现日益分化。加上,部分城市严控一手房价格的政策显着削弱了一手房的价格信号。
中国房价 指数概览中国房地产市场的特殊性促使研究人员探索新的方式判断房价走势。目前,国内有四个公开且定期更新的主要房价指数:商品房平均销售价格:住房销售价格的简单平均值,由开发商上报并由国家统计局公布。70城房价指数:同样由国家统计局公布,基于70个大中城市住宅销售价格编制。百城房价指数:由独立的房地产研究机构 — 中国指数研究院基于其各地分支机构所采集数据编制。沃顿商学院/清华大学中国居住用地价格指数:一个恒定质量指数,基于全国35个城市土地拍卖价格的特征价格模型编制。

考虑到质量控制、历史波动水平及与其他指数的一致性,我们更倾向于采用70城房价指数。该指数的另一个优点是除了一手房价格之外,还发布二手房价格指数。随着二手房成交占比日益提升,同时关注一手房和二手房价格能够更准确的判断房价走势。

鉴于二手房成交占比扩大以及政策有机会引发的一手房价格失真问题,高盛的中国经济研究团队将2016年以后房价指数进行调整,并且纳入了二手房价格的波动。经过调整后的指数显示,过去一年房价涨幅放缓。一手房和二手房的权重分配方法考虑到了地方房地产政策严格程度、一手房的价格信号以及二手房销售的普遍程度。虽然经过调整后房价指数可能仍有欠缺,但它更好地反映了二手房销售增长以及其它政策因素,因此我们认为调整后的指数能够更准确地判断房价走势。

我们对房价指数进行调整依据以下四个标准:
根据地方政府调控力度将中国主要城市分为A/B/C类别:如调控措施严厉(通常对一手房价格影响更大),我们对该城市的二手房价格指数则使用更高权重。
城市级别(如北上广深为一线城市):一线城市通常城镇化水平较高,二手房比重较大,因此在一线城市我们对二手房价格指数使用更高权重。
20172018年的人均住宅销售面积:如果一个城市的人均一手房销售面积过高,则应增加一手房价格指数权重。由于无法直接获得所有二手房成交信息,城市级别和这一标准都用于间接反映二手房成交占比。
基于一手房价格指数的形态为各城市评分:以北京为例,一手房价格指数存在明显拐点,政策因素很可能导致一手房价数据失真。因此,我们对北京二手房价格指数使用更高权重,以更准确反映当地房价。
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吧主大人已经做这个了哪?
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